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最新租赁政策解读:打通融资渠道,“十四五”保障性租房建设全面提速

发布日期:2022.06.09

2022年到目前为止,各地出台的租赁相关政策主要围绕“十四五”期间保障性租赁住房规划筹建目标及筹集渠道。金融支持方面,央行、银保监会及证监会,鼓励金融机构根据保障性租赁住房的融资需求特点,提供针对性金融产品和服务。

一、两会再定调,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设

从十九大定调“房住不炒,租购并举”到“十四五”规划出台,租赁住房市场经历了从制度的顶层设计到项目的逐步落地。2022年两会政府工作报告,定调房地产的发展方向,继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

对比2021年两会强调“通过多渠道增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担”,今年两会关于租赁市场的发展,强调了加快发展长租房市场,同时,继续推进保障性住房建设。

近两年,各城市租赁市场经历了监管制度的不断完善,包括租赁房源核验、租赁合同网签备案、租赁双方主体权益细则的明确等,长租房市场健康发展的环境不断优化,市场秩序和企业信心也逐步恢复。租赁住房市场是关系民生安稳的重要领域,需要一个健康有序发展的长租房市场。

同时,“大力增加保障性租赁住房供给”“加快发展长租房市场”被住建部列为2022年工作重点,并提出落实好六个方面的政策支持,包括土地支持政策、审批流程再造和简化、中央补助、税费优惠政策、落实水电气价格以及金融政策等支持,全面推进保障性住房建设。

二、“十四五”期间40城保障性租赁住房建设全面提速

从中央“十四五”规划发布后,保障性租赁住房建设进入全面提速阶段。1月,住建部提出“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)的总目标。根据住建部发布数据显示,2021年40个重点城市共筹集93.6万套(间),政策落地的推进力度相对较好。

2022年,将以人口净流入的大城市为重点,大力增加保障性租赁住房供给,全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。这一目标相较2021年40城筹集落地的93.6万套(间)上升156%,建设提速显著。预计未来1-3年全国重点城市将进入保障性租赁住房持续放量阶段,将有效缓解一二线城市新市民和新青年的住房压力。

同时,截至3月中旬,全国已有43个城市发布“十四五”期间保障性租赁住房规划目标,总计达到723.47万套(间),超规划目标11.3%。结合各城市规划目标来看,基本占新增住房供应总量的20%—45%,北上广深保障性租赁住房供应占比相对较高,基本位于40%左右。

各城市因地制宜,多渠道筹措保障性租赁住房。目前,主要有五类筹措渠道:探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;企事业单位自有土地建设保障性租赁住房;产业园区中工业项目配套建设宿舍型保障性租赁住房;对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房;按照职住平衡原则,提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例,单列租赁住房用地计划,主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域,引导产城人融合、人地房联动。

目前,主要的筹集渠道为利用新增建设用地,提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例。由政府统一规划,审批流程明确,无产权性质相关问题。

三、鼓励金融机构为保障性租赁住房提供融资支持

2022年以来,央行、银保监会及证监会鼓励金融机构根据保障性租赁住房的融资需求特点,提供针对性金融产品和服务,支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供金融支持。

一方面,放宽银行发放房地产贷款受集中度管理指标约束的限制。关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的政策旨在为保障性租赁住房提供金融支持,未来银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束,加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。企业可以向商业银行申请保障房开发贷款,缓解建设资金压力,调动市场主体和社会机构的参与积极性。

另一方面,央行、银保监会要求各类银行保险机构发挥机构优势,对保障性租赁住房提供融资支持,未来资金筹措压力将有望得到缓解。同时,证监会与相关方面探讨拓展REITs试点范围到住房租赁领域可行性,推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。部分城市如重庆,也在开展保障性租赁住房基础设施REITs试点,有望为融资进一步打通通道。



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